出品 l 观点财经

作者 l 周更

最近两年，中国奥园（03883.HK）很风光，营收不断攀升，2019年迈入千亿大关，融资能力和土地储备也有所发力和斩获，这让市场对这家粤系房企很看好。

8月中旬，中国奥园2020年半年报出炉，半年报显示公司收入和净利润实现了持续增长。

具体财务指标上：

物业合同销售额约508.72亿元；

营业收入达到282.4亿元，较上年同期增长19%；

毛利润收入82.8亿元，同比增长18%，毛利率为29.3%；

核心净利润28.3亿元，同比增长14%；

股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%。

整体成绩可圈可点。

不过快速增长的同时，中国奥园的整体状况并非财报数据看上去那么完美，还需直面一些问题。

多元化业务对其营收贡献度一般

拆解分析中国奥园的收入，可以看到，对营业额贡献较大的业务是物业销售收入，约为273.41亿元，去年同期该业务上的收入为224.21亿元。与去年相比，物业销售收入增长21.9%。

来源：中国奥园2020年中期业绩公告

由此可见，即便最近几年中国奥园已经在健康、文旅、商业、科技等多方面布局，但是多元化业务对其营收的贡献度一般。

资产负债率过“红线”

对中国奥园而言，2015年是一个重要标志点，2015年以前，中国奥园在行业内表现一般，但是从这一年开始，中国奥园开启了“攻城略地”的节奏，迎来了快速增长的三年。

数据显示，2016年至2018年，公司实现合同销售额256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，同比增长68.8%、78.1%、100%。

3年复合年增长率达89%。

然而快速增长的另一面可能还存在着高负债。

数据显示，2017年，中国奥园的资产负债率为78.44%、2018年资产负债率上升了5个百分点至83.73%，2019年该财务指标继续提升至87.24%。

从2017年到2019年，两年的时间，中国奥园的资产负债率提高近9个百分点。

2017-2020上半年中国奥园的资产负债率统计：

图片来源：东方财富choice

截至到2020年6月30日，中国奥园的借款总额突破了千亿，达到1030.48亿元。

债务结构上，主要是短期借款为主，其中1年以内还款金额475.12亿元，需1-2年期限还款项金额319.95亿元。

来源：中国奥园2020年中期业绩公告

中国奥园的有息债务的实际利率为7.5%，与2019年底基本持平。

扩张背后：品质堪忧

根据2020年中期财报显示，截至2020年6月30日，中国奥园拥有317个项目，分布90个境内外城市，土地储备总建筑面积达4874万平方米，总货值约5015亿元。

2020年上半年中国奥园的拓展脚步并未减速，整体新增项目达到44个，新增可开发建筑面积约695万平方米。

扩张之下，中国奥园因并购而产生的“后遗症”也在不断显现。

据《中国科技投资》报道，2019年，广东珠海就出现与重庆奥园天悦类似的情况。

在房产具体交付上，房产质量差、配套设施缺失，让珠海购置中国奥园房产的业主们叫苦不迭。

中国奥园并购后对项目的质量把控能力备受拷问。

作为TOP30的房企，市场和消费者无疑对中国奥园这样的企业充分信赖，然而，从种种表现上看，中国奥园显然并没有多看重这份信赖。

在最基本的环节出现问题，伤害最大的也是那些给予信赖的公众和消费者。

如果实现规模的快速扩张建立在放轻质量和服务上，那么口碑和信誉下滑在所难免。

千亿光环“加持”之下，中国奥园未来将会如何发展，值得期待。