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作者 l 橙子

作为一家浙系房企，得益于上半年公司玉水观邸、明月江南、堇里等项目的顺利交付结转，荣安地产（SZ000517）上半年业绩表现强劲。

8月27日、28日，股价也连续录得两天涨停，领涨国内上市房企。

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半年报披露，业绩持续向好

8月27日，荣安地产发布半年报，尽管上半年受疫情影响，公司仍实现122.43亿的销售额，较去年同期的172.9亿元，仅同比下滑29.2%。其中权益签约销售额为77.81亿元，也同比只下降了20%。

如果没有疫情，荣安上半年的销售情况，应该会相当不错。

受销售数据向好，荣安整体业绩表现，较其它小幅盈利，甚至一度亏损的上市房企，还算比较靓丽。

整个上半年，公司实现营收32.5亿元，同比增长57.6%，其中归母净利润达7.1亿元，同比增长20.3%。

图片来源：鹰眼预警

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与此同时，荣安的ROIC（投资回报比）也达到4.19%的，要优于一大批上市房企。

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所谓ROIC，也就是资本回报率，是房企投入的资金与最终收益的比值。所以这个值越大，证明房企的资本利用效率越高，房企的实际经营能力也就越强，比ROE更具参考价值。

因为ROE（净资产收益率）主要是指股东能够在这家上市公司身上获得多少投资回报，但不会在实际经营层面，减去杠杆经营等风险问题，因此对投资参考存在一定缺陷。

相比之下，ROIC更能反映上市房企的实际投资价值，因为它可以直观反映企业的资本利用效率，体现房企创造价值的能力。

国泰君安此前发布过一份研究报告，通过对国内73家主流房企的ROIC进行对比，这73家房企2019年的平均ROIC中位数为5%。

但荣安地产整个2019年的ROIC已经达到14.6%，2020年上半年即便受疫情影响，荣安ROIC也达到4.19%，基本与行业中位数持平。

所以单从财报来看，荣安的表现其实要优于大部分房企。

比如之前聊到的阳光城：详情请点击“阳光城2020年半年报：营收净利双增背后 盈利质量有待提高”，半年报同样是营收净利双丰收，且前7个月的销售额就已经达到1080.02亿元，完成了全年2000亿销售目标的54%。

但阳光城的ROIC只有1.16%，说明其营收净利双增的背后，资本回报其实不高。

不过，尽管荣安整体业绩表现不错，但在债务规模、营收质量等细节处，还是有一些问题值得关注。

荣安的困扰，负债规模增大

先来看一直困扰荣安的债务问题。

作为一家地道浙系房企，荣安在目前所有上市房企中，整体规模不算太大，也算不上头部房企，但荣安的资产负债率却一直维持在80%以上，超过65%的行业平均水平。

根据半年报，截止到2020年6月31日，荣安地产资产负债率为84.9%，较2019年同期的83.9%小幅增加。

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导致负债率增加的原因在于荣安2020年上半年整体负债规模有所增加。

根据财报数据，荣安2020年上半年负债总额为408.33亿元，较2019年全年增加了75.69亿元，较2019年同期的290.26亿元，则同比增加了41%。

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其中一年内到期的短期负债达到约53亿元，包括“短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债”等，较2019年同期的19.98亿短期负债，同比增加了165%。

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好在公司账面还有可支配现金62亿元，足以覆盖53亿元的短期负债，但面对2017年以来逐年增加的负债规模，以及不断扩大经营规模对现金流的渴求，荣安也一直扩大融资规模。

早在今年7月初，荣安就曾针对新增借款发布公告：

截至2020年6月30日，荣安地产累计新增借款金额达19.08亿元，累计新增借款占2019年末经审计净资产的比例28.46%，截至2020年6月30日借款余额也达到107.94亿元。

图片来源：荣安地产公告

对借款情况进行披露的原因在于，荣安当年新增借款超过了上年末净资产的20%。根据《公司债券发行与交易管理办法》，只要超过这个数值就需要对详细借款情况进行披露。

目的在于向市场提示公司的债务风险，预示公司可能出现潜在的流动性风险。公布此类消息，一般可以认为是对公司利空。

或许是受此影响，荣安的融资利率算是行业内比较高的。

今年年初荣安发行了一笔融资利率高达8%的2亿规模的公司债。但仅关联子公司认购了5000万。

这就说明荣安在杠杆问题的处理上，并没有让市场满意，或者说市场对荣安的经营风险或存较大担忧。

经营性现金流亏损28.25亿元

跟营收净利双增长相比，荣安地产的经营性现金流，也就是卖房子获得的收益不仅没有同步增长，反而出现大幅亏损。

根据年报数据，荣安地产2020年上半年的经营性现金流净额为-28.25亿元，导致经营现金流为负的主要原因，在于荣安上半年拿地速度过于激进，且拿地成本较高。

整个上半年，公司新增土地11宗，计容建筑面积118.27万平方米，而土地总价款达到146.15亿元，远超上半年122.43亿元的销售额。

在拿地成本方面：

7月初，荣安地产以13.12亿元竞得宁波一宗宅地，溢价率高达36.54%。

7月27日，荣安地产则以19.67亿的高价再夺宁波奉化宅地，溢价率达到41.6%。

8月5日，荣安地产以29.13亿元竞得宁波江北区一宗地，楼面价19330.00元/㎡，溢价率高达28.9%。

中指研究院也有数据显示，今年1-7月，荣安地产以112亿元的拿地金额排名第42，并以122万平方米的拿地面积排名80。

而受拿地成本增加影响，荣安整个上半年的现金及现金等价物净额同样出现亏损，为-10.2亿元，同比减少45.51亿元。

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中小房企高溢价拿地，在中原地产首席分析师卢文曦看来：“大房企参与竞争提升了市场的整体溢价水平，导致荣安这类中小房企不得不高溢价拿地。”

因为相比不拿地面临日后无项目可做的尴尬，选择高溢价拿地，尽管会大幅压缩利润空间，最起码不会让公司颗粒无收。

这也是当前很多中小房企在夹缝中生存的现状，而且，随着近期宁波、浙江等地再度加码楼市调控，为楼市降温，荣安在浙江地区的布局也平添了更多的不确定性。

这一系列因素在增加荣安拿地成本的同时也在推高项目售价，并在一定程度上为荣安地产的去化效率产生了一些影响。

根据荣安地产半年报数据，2020年上半年荣安存货周转率只有0.1次，大幅低于此前16次的行业平均水平。应收账款周转率也只有41.9次，低于此前64.9次的行业平均水平。

图片来源：鹰眼数据

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如此以来，随着经营层面的现金流被不断压缩，荣安只好通过发债融资，在偿还旧债的同时，以满足规模扩张的资金需求。

但值得庆幸的是，尽管现金流层面比较紧张，但在资金使用效率方面，荣安地产的资本回报比还是比较不错的。

而且随着荣安不断在长三角及全国范围内开疆拓土，如果能平衡好资产负债结构，荣安未来的发展，或许值得期待。